2014年9月4日 星期四

国楼市跌声一片 今年还有“金九银十”吗？

只剩8个城市限购尚未松绑 　　 9月刚开场，兰州和青岛先后宣布加入了为限购松绑的大潮，“金九银十”在今年的楼市还会出现吗？ 　　 限购放开如火如荼，但限贷依然未见放松，全国楼市仍是跌声一片，就连万科董事长王石也不得不承认“房地产的黄金时代已经过去”。对于开发商而言，这一个“金九银十”能否扭转战局直接决定着明年的生死，而扭转战局的关键仍在于价格。 　　9月有一大波限购松绑潮 　　 9月1日，在“金九银十”来临的第一天，青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”便通告市场，自即日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平米以下住房的限购政策。在144平米以上户型放松限购政策仅执行了一个月后，青岛终于还是全线放购了。 　　 而在此之前，西安、贵阳、杭州、无锡，也已经宣布加入放松限购大潮，或是一次松绑，或是二次松绑，纷纷宣布自9月1日起解除限购。昨日，曾经实施限购政策最为严厉的省会城市兰州也正式发文，一次性全面取消了限购，从即日起开始执行。 　　 截至目前，全国范围内只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁等8个城市限购尚未松绑。但据市场研究机构预测，限购放松的大潮不会就此终止，除了四大一线城市之外，目前其他城市仍有极大的可能性采取跟风策略，当前也许只是在等待一个好时机。 　　 而业内传言，在其他城市纷纷出手“救市”之际，江苏省会南京也坐不住了。有报道称，南京有关部门已经进行了调整限购政策的讨论，目前待定的只是全面取消限购，还是只取消90平米以上户型限购。市场预期，在各地一次松绑效果不佳转而进行二次松绑的前车之鉴下，南京一次性废除限购的可能性比较大。 　　 限贷“禁区”难以突破 　　 不过，不管是新建商品房市场，还是二手房，信贷依然是阻碍改善型需求释放的一大核心要素。虽然目前已经有部分省区市企图利用政策突破这个“禁区”，但效果并不明显，各地对待二套房贷款政策依然从严。 　　 楼市信贷政策的从紧，源于银行系统对楼市风险加剧的担忧。从上市公司半年报中可以发现，上半年，16家上市银行中，有15家银行的不良贷款率上升。由此导致16家银行上半年平均净利润增速只有13.85%，较去年同期下滑2个百分点。 　　 多家银行在业绩报告中表示，在经济下行压力较大的背景下，局部性和区域性的金融风险正在加速显现，部分地区房价出现变化和三四线城市房贷过热，“弃房断供”风险已经出现。市场预期，下半年，银行控制信贷资产质量下滑的压力较大，而房地产必然成为银行业紧密盯防的领域之一，二套房贷放开以及首套房贷利率优惠都是十分困难的事情。 　　 “价格战”即将上演？ 　　 尽管北京目前尚未取消限购，但北京的市场走向依然决定着全国“金九银十”的成色。但从北京市场的表现来看，尽管有各路资本相助，但降价仍是当前及今后一段时间楼市的主旋律。 　　 据北京市住建委公布的网签数据统计，在刚刚过去的8月份，北京市新房网签量为10163套，全月网签突破万套，环比大幅增长63.9%。然而，在成交均价上，剔除保障房之后新房成交均价为22448元/平方米，环比大幅回落9.64%。 　　 虽然8月份的成交量上升以及成交价格下跌受自住型商品房大量入市影响，但普通商品房低价走量的影响也很显著。北京晨报记者日前在大兴、房山等区域楼盘调查发现，新开盘项目大多打出降价旗号，某楼盘甚至打出较政府批准价低6000元/平米的宣传语，为的只是尽快净盘。 　　 下半年，自住型商品房还将迎来入市高峰，这将对普通商品房市场带来一定冲击。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，对于开发商而言，“金九银十”将成为其冲击年度销售任务的最后契机，大兴、昌平、房山、通州等新房供应较为集中的郊区县，各项目之间的“价格战”即将上演，“降价走量”将成为普遍现象，新房价格将面临更大的下行压力。