国家统计局8月18日公布的数据显示，7月份，70个大中城市新建住宅销售价格环比下跌的数量高达64个，创下了历史新高。而更加值得注意的是，7月份，北上广深的新房、二手房首次出现全面下跌。实际上，对于开发商和购房者而言，眼下的关键在于：这一轮的楼市调整还要持续多久?房价将继续下探还是止跌回升?

　　一线城市还是避风港?

　　据21世纪网报道，8月18日，国家统计局发布70个大中城市房价数据，新建商品房环比下调城市达到了64个，二手房环比下调城市达到了65个。不管是新建商品房还是二手房，环比下降的城市个数都是历史最多，在2011年上一轮市场调整中，房价下调城市最多仅52个。

　　与此同时，房价跌幅也在7月显现全面加速的趋势，70个城市新建商品房住宅环比平均下调幅度达到了0.93%，二手房平均下调幅度达到了0.78%。

　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，按照一二三线城市分类，跌幅分别为1.2%、1.0%和0.9%，也就是说，从结构上看，一线城市跌幅最大。根据国家统计局的数据，在刚刚过去的7月，不管是新房还是二手房，一线城市均呈现环比全国下跌的趋势。

　　其中，北京新建商品住宅销售价格环比跌1.3%，这也是北京新房价格自2012年6月以来环比首次由涨转跌。

　　上海新建商品住宅销售价格环比跌1.4%，自5月开始三连跌，广州新建商品住宅销售价格环比跌1.3%，且根据广州市国土房管局公布的官方数据，7月份，广州一、二手交易量均达到今年以来最低值。深圳环比下跌幅度最小为0.6%。

　　此外，二手房方面，北上广深跌幅分别为0.8%、0.9%、1.1%、0.6%。另根据上海易居房地产研究院的一份研究报告显示，7月，一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米，环比减少2.4%;成交均价比6月份下跌540元/平方米。

　　事实上，2014年楼市变化的速度远远超出市场预期。据中证网报道，有业内专家表示，前期库存较大、房价上涨过快等市场本身风险积累是造成房价回落的主要原因。统计局数据显示，7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。

　　中国房地产学会副会长陈国强同时指出，目前部分城市库存量较大，消化或需几年，有的甚至需要八至十年时间。库存情况严重与否不应以几线城市区分，而应以土地出让规模为衡量依据。张大伟也认为，市场已告别绝对短缺，部分城市已经绝对过剩。

　　根据上海易居房地产研究院的统计，一线城市库存压力较大。7月，一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米，环比增长4.4%，同比增长27.5%，继6月份库存量创新高后，7月库存继续攀升。

　　上海易居房地产研究院的报告还显示，7月北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9、17.2、14.1和14.7个月。4个一线城市的存销比走势趋同，相比6月份均出现上涨。在2013年年末，4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。

　　而2014年行情疲软，致使4个城市的存销比数据明显增大，说明库存去化变得艰难。相较而言，北京存销比提升的力度最大。去年北京的库存压力最小，但今年逆转成为压力最大的城市，说明北京市场的降温力度较大。

　　不少业内人士认为，考虑到多数城市的房地产库存水平仍在提升，预计价格下滑趋势短期内难以扭转。陈国强认为，房价由涨转跌的拐点已经形成，但并不意味着房价已经见底。“房价是否见底很重要的一个指标是成交量。成交量恢复到比较稳定的状态，受此支撑，就可以基本判断房价将筑底，但目前成交很差。”

　　面对疲软的市场，不少开发商认为最艰难的时期还在后面。渣打银行日前对开发商的调研显示，开发商对于房地产市场的前景依然看淡，当前房屋建设活动在持续放缓，城市拍卖地块数量在减少，住宅销量仍在下降。

　　目前，不少开发商已经下调了全年销售目标，并称将坚持以现金为王的战略，加速资金回笼，必要时会考虑降价。万科表示，短期看，部分库存量高、去化周期长的城市仍将延续去库存的过程。对于新项目，公司将继续坚持新推盘当月销售率60%的销售目标;同时，将进一步加强库存去化，确保库存结构合理。

　　不过，虽然一线城市新房和二手房环比普降，但限购仍被要求严格执行。

　　北上广深楼市去那儿?

　　8月以来，一线城市部分区域开始出现明显的降价。8月14日，北京东亚新华地产宣布，其旗下东亚·印象台湖项目大幅下调价格，成为楼市低迷以来，北京首个宣布直降的楼盘。东亚新华地产方面透露，降价对象包括目前在售的住宅产品和办公产品各50套，其中，住宅产品降幅为19%;办公产品降幅达29%。

　　同是上周六首次开盘的深圳某项目，也采取了大幅降价的模式，均价仅为2.26万元/平米，远低于此前市场对其约2.6万元/平米的估价。而被郁亮称为“历来是降价走量发源地”的广州，近期部分新开楼盘的价格更是跌出了预期。

　　那么，被视为全国楼市“避风港”的一线城市未来将走向何方呢?对此，易居房地产研究院研究员严跃进指出，越来越多的城市步入房价下跌的通道，会进一步加重看跌情绪。同时，从结构上看，一线城市房价下跌的幅度最大，不排除未来一线城市在信贷放松、普通商品住宅标准调整等方面进行“救市”。

　　严跃进认为，8月份房价依然面临下滑的压力。因为信贷环境没有得到实质性的放宽。总体上看，楼市降温态势依然会持续一段时间。在上述政策变化态势之下，杨红旭预计下半年将出现住宅成交量的底部，明年很可能将出现房价的底部，“由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年，且中央层面不再会强力救市，所以市场调整的时长将超过前面两轮”。

　　德信资本陈义枫则表示，这一轮的调整将持续一年半左右的时间，延续到明年年中或年底。

　　万科董秘谭华杰指出，土地市场调整可能刚刚开始，下半年土地市场调整会比上半年更加明显。他进一步分析，土地市场调整必然带来整个行业投资数据变化。下半年可能不仅是新开工数据较低，因为土地市场萎缩投资也可能下降，所以下半年整体开工和投资数据可能都不太理想。

　　对于当前楼市的现状，有券商分析人士认为，地产调整和信用紧缩的相互强化作用不容忽视，这将倒逼调控部门考虑加大政策调整力度，部分地方政府有可能出台更为积极的托市政策。

　　一位房地产研究专家认为，限购松绑的城市越来越多，最后保留限购措施的可能就是一线城市，但一线城市也可以通过调整限购人群认定标准等手段来加以优化，实现局部放松。还有专家认为，刺激需求关键还要看信贷能否有效释放出来。

　　不过，张大伟认为，下半年房地产市场将持续调整，而调整幅度要看信贷。

　　他说，当下对市场成交制约最为显著的是信贷政策。首先，银行从风险控制角度出发，对房贷审核从严。其次，尽管房贷放款速度在央行的要求下有所加快，但由于资金成本提高等多方面因素，首套房贷款利率上浮的现象并未根本扭转，这加重了主导市场的刚需人群的观望心理。第三，对于广大改善型需求而言，六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群的资金压力。

　　杨红旭表示，未来6至12个月，房地产调控总体朝放松方向发展。地方政府救市力度将越来越大，中央层面仍在推进长效机制建设，如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等，而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。

　　随着相关部门继续实施定向宽松，商业银行必然会加大支持首套房贷的力度，利率有望从平均上浮10%逐步回落至以基准水平为主、以九折利率水平左右为次的格局。另外，置换性购房贷款、二套普通住房贷款等有望趋向宽松。

　　一些开发商则希望政府适度放松行政约束。

　　泛海控股副总裁吴道缘表示，本轮房地产市场调整不同于过往的政策因素主导，主要是市场本身的变化。“有形之手”应放开对高端市场的调控，而抓好保障房建设。但对地方政府救市的做法，陈国强认为，政府救市可能起到反作用，进一步强化看空情绪，使购房者继续观望而不是积极入市。在目前库存量大、消化时间较长的情况下，地方政府救市的举措产生的效果可能非常有限。

　　值得玩味的是，随着房价的全面下跌，北京楼市已现“七折利率”卖房现象。

　　据悉，首推7折利率的珠江·四季悦城项目位于亦庄，具体操作模式是：珠江·四季悦城与购房者签订协议，约定将购房者作为受益人，将首付款中的部分资金作为信托认购额，以购房客户10年贷款期限为周期，购买珠江投资旗下的基建信托。在期限内，开发商将信托收益，每月返还给购房者，作为月供利息补贴，返还后的贷款利息等同于银行同期房贷利率的七折。

　　回顾楼市，2008年底，相关部门曾执行按揭利率七折优惠，刺激楼市快速回暖，截止到2010年2月，楼市出现报复性反弹，旋即停止，这也是时隔6年来首次出现的“7折利率”卖房。