2014年9月29日 星期一

最近房地产市场两个新闻比较有震撼力，一个是各地纷纷取消限购政策，二是银行纷纷解冻房贷政策。又可以借钱随便买房子了，房价怎么跌？

中国房价之所以高，在于两个重要因素，一个是土地价格高，房屋成本居高不下，二是流动性庞大，简单的供求关系失衡。2008年“4万亿”就是中国房价的一个典型真实写照，究竟有多少人是刚需我们确实不知道，但“4万亿”之后的M2急剧放大，推升房价步步走高是事实。而现在，地价比2008年时高了很多，2008年上半年，北京的土地平均成交价格换算成楼面地价才3869元/平米，2014年上半年，北京的经营性用地规划楼面单价已经达到10998元/平方米；M2存量更是惊人地增长，2008年时的M2只有47.5万亿，现在是多少？接近120万亿！M2的快速膨胀，大量的流动性以固定资产投资的名义进入房地产市场，造成地价与房价齐升，这就是中国房价高歌猛进的真实原因。

那现在呢？历史不会简单地重复，但经验告诉我们，一旦又可以借钱随便买房了，至少房价难以深跌。

了解了中国房价的构成因素，我们可以再分析一下目前中国房价为什么会进入小幅的调整，道理也很简单，流动性跟不上开发的节奏了。在几年的限购和银行不断提高房贷门槛的情况下，房地产市场的供求关系发生了变化，现在中国房市主要的问题并不是价格下跌得有多厉害，是成交萎缩得厉害，这里面是有很多人不是不买，而是观望，而是没有资格买，而是确实想买又从银行拿不到贷款。这种情况会导致什么后果呢？房地产市场成交萎缩，投资下降，停工项目增加，土地卖不出去，失业增加。房地产调控的目的不是要把这个行业打死再抛弃掉，毕竟我们现在的城镇化率只有53.73%，美国的城镇化率是90%，欧洲和日本都在70%以上，我们还要解决几亿农村人口进城的问题，这个市场还是有发展空间的，我们调控的目的，是要遏制恶性投机，遏制房价快速高涨，所以在资金供给上要严格控制。

但120万亿的M2还是客观存在的，房地产市场陷入成交低迷对宏观经济的拖累也是客观存在的，于是，适度地刺激，也是合理的。我们可以看到，全国绝大多数城市现在已经放开限购了，也就是说，想买第二套第三套的已经有了资格；而银行也在松动，还完贷款余额再贷款也没障碍了，兴业银行已经开始实施了，又算首套房，贷款可以放，利率还可以优惠，现在传闻即将于近日公布的“房贷新政”将明确商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍，不再遮遮掩掩。请相信一点，取消限购和房贷系列优惠政策的出台，不是为了刺激房价，而是让更多确实需要买房的人不再尴尬，但即便如此，这个需求也是比较大的，指望在这种新趋势下房价还要大跌甚至崩盘的人，算盘可能会落空。

无论是政策刺激还是市场供求，从简单的市场经济学看，有钱甚至有人借钱给你随便买，这个市场资源肯定会上涨，资本市场如此，房地产市场也是如此。试想，如果哪天给你说银行可以贷款给你炒股了，利率还优惠打折，股市会涨成什么样？同样的道理，就算房地产市场的体量大一点，但源源活水来了，它怎么可能继续大跌呢？